Як правильно інвестувати у нерухомість

Як правильно інвестувати у нерухомість?

Інвестиції в нерухомість є популярною практикою не лише для нашої країни, а й для всього світу. Це досить непоганий спосіб заробітку та покращення фінансового становища, правда для того, щоб отримати дохід, потрібно правильно вкласти кошти.

Що таке інвестиції у нерухомість?

Інвестиції в нерухомість – вкладення капіталу в завершений або об’єкт нерухомості, що будується, для отримання доходу. Дохід від інвестицій може бути таких видів:

  • Пасивний дохід, що отримується від здавання об’єкта в оренду (капітальне вкладення в нерухомість);
  • Дохід, який отримується від перепродажу нерухомості за вищою вартістю (спекулятивне вкладення).

Щоб мати стабільний дохід з нерухомості, потрібно не лише її придбати, а й правильно вибрати, тому що від її розташування залежатиме ціна.

Гроші можна вкласти у вітчизняні об’єкти, що у великих містах, що дозволить негайно отримувати дохід. Звичайно, нерухомість первинного ринку є більш привабливою для вкладень, тому що ще на етапі будівництва можна заощадити до 50% від вартості. Без ризиків тут не обійтися, тому що складно визначити, коли саме буде закінчено будівництво і як можна буде впорядкувати та облаштувати житло.

Також можна інвестувати і в будівництво будинку, але для цього необхідно придбати ділянку землі, всі потрібні матеріали, техніку, що може бути дуже витратним. Витрати окупляться тільки в тому випадку, якщо будинок буде розташований поблизу міста, і він буде достатньо великим для того, щоб розмістити кілька сімей.

Комерційна нерухомість (офіси, склади, торгові точки тощо) також може принести прибуток, якщо вона буде здана в оренду на вигідних умовах.

Можна інвестувати і закордонну нерухомість, щоправда, тут будуть додаткові витрати, пов’язані з наймом спеціаліста, який буде обізнаний з ринку нерухомості країни, куди плануються вкладення.

Також слід зазначити, що велика квартира може здаватися покімнатно, що дозволить отримати більше прибутку.

За наявності мінімального капіталу можна звернутися за допомогою до банку за іпотекою, але найменш витратним способом вкладення можна вважати придбання кімнати в гуртожитку або комунальній квартирі.

Ще одним менш витратним варіантом вкладення можна вважати придбання заставної квартири, тому що зазвичай, таке житло продається за найнижчими цінами, як банком, так і власником.

Що краще, банківський депозит чи інвестиції у нерухомість?

Люди, які мають грошові заощадження, не завжди можуть ухвалити рішення щодо вкладень. Якщо виникне вибір між банківським депозитом та інвестиціями в нерухомість, спочатку потрібно врахувати період зберігання коштів та можливість примноження.

На думку експертів, за наявності певної суми, яку хочеться зберегти на тривалий час, тоді краще віддати перевагу банківському депозиту, але якщо хочеться не тільки зберегти, а й збільшити суму, тоді потрібно вкладати гроші в нерухомість.

Багато економісти вважають, що нерухомість є найбільш вірним способом збереження та накопичення коштів. Експерти говорять про те, що найкраще купувати житло в новобудовах, тому що можна не лише заощадити, а й вибрати планування житла.

Переваги та недоліки інвестиції у нерухомість?

Як у будь-якого іншого фінансування, інвестиції в нерухомість мають свої переваги та недоліки. Так, до основних переваг можна віднести:

  • Тривалий період отримання доходу, оскільки здавання квартири у найм може протягом кілька років приносити прибуток;
  • За певних умов, нерухомість має великий відсоток ліквідності;
  • Достатня кількість варіантів для інвестицій, тому кожен зможе підібрати найбільш підходящий для себе;
  • У будь-який момент, нерухомість, що здається в оренду, можна почати використовувати у своїх цілях;
  • Інвестиції у нерухомість наочні. Це означає, що гроші не вкладаються в сліпу, а інвестор може оцінити стан нерухомості перед тим, як вкласти в неї кошти;
  • Нерухомість не може повністю знецінитися, а її вартість не може впасти до нуля, як може статися з бізнесом чи цінними паперами.

До недоліків відносяться:

  • Економічні обставини країни можуть вплинути на попит нерухомості;
  • Ціни об’єктів нерухомості високі;
  • У невеликих містах попит на нерухомість є недостатнім;
  • Є низка додаткових витрат, таких як податки, ремонт, оплата комунальних рахунків;
  • Ціна на нерухомість може різко впасти;
  • На попит завжди впливає розташування нерухомості, наявність інфраструктури тощо.

Як убезпечити себе?

Ось що потрібно зробити для того, щоб убезпечити інвестицію та надійно вкласти кошти у нерухомість:

  • Запросити у відділі продажу всі необхідні документи на об’єкті. Тут має бути дозвільна документація, проект договору до підписання, документи щодо повноважень підписантів та все, що може підтвердити законність нерухомості;
  • Детально вивчити всі подані документи та звірити їх із публічними даними. Тут дуже важливо звернути увагу на повний пакет дозвільних документів, відповідність цільового та функціонального призначення земельної ділянки роботам, що проводяться та відповідність категорії будівництва декларації. Також потрібно врахувати та наявність обтяжень земельної ділянки та перевірити, чи є об’єкт на сайті Центру моніторингу забудови як проблемний;
  • Перевірити репутацію забудовника (якщо йдеться про придбання новобудови);
  • Вивчити профільні форуми;
  • Перевірити завершеність інших об’єктів у забудовника;
  • Перевірити наявність усіх судових спорів, код ЄДРПОУ, земельну ділянку (адресу, кадастровий номер), використовуючи назву житлового комплексу в Єдиному державному реєстрі судових рішень;
  • Дізнатися дані про компанію та підписантів;
  • Перевірити об’єкт на наявність відкритих кримінальних проваджень щодо фізичних осіб, пов’язаних з об’єктом;
  • Особисто відвідати будівельний майданчик та подивитися стадію будівництва, поспостерігати за роботою;
  • Уважно вивчити договір;
  • Якщо нерухомість купується на вторинному ринку, то перед покупкою потрібно уважно вивчити всі комунікації, стан даху, підвалу (особливо актуально для верхніх та нижніх поверхів), переконатися у відсутності заборгованості за комунальними рахунками, поговорити із сусідами тощо;
  • Перед тим як вкласти гроші, також необхідно переконатися і в тому, що поблизу об’єкта будівництва не планується будова доріг, заводів та іншого, що може значно вплинути на вартість.

Види інвестування у нерухомість

Є такі види вкладення коштів у нерухомість:

  • Житлова. Це означає, що будинок або квартира купується для того, щоб перепродати дорожче або здати в оренду;
  • Комерційна. Допустимо, купується офіс або склад для того, щоб надалі його перепродати або здати в оренду;
  • Закордонна. Це досить популярний вид отримання додаткового доходу, що дозволяє здавати у найм приміщення за кордоном;
  • Нерухомість, яка тільки будується. Тут можна придбати квартиру у забудовника, а потім перепродати або впустити квартиранта;
  • У земельну ділянку або заміський котедж, який можна перепродати або здати в оренду.

Який варіант найвигідніший?

Найбільш вигідним вкладенням можна вважати придбання житла в новобудові, як за її перепродажу можна істотно заробити, втім як і на здачі. Головне, щоб процес будівництва не затягнувся на кілька років, тоді з отриманням доходу можуть виникнути складнощі.

Вивчення ринку нерухомості

Аналіз ринку нерухомості складається з ідентифікації та інтерпретації, виходячи з наявності на ринку, її корисності та побажань сторін. Ринковий аналіз з метою оцінки полягає у співвіднесенні загального стану ринку нерухомості, його певного сегмента з об’єктом. Отримані дані можна використовувати для того, щоб визначити варіант найбільш прийнятний для інвестора та динаміку попиту.

Статистичні дані свідчать про те, що середня ціна за квадратний метр у новобудовах варіюється від $850 до $920, але на вторинному ринку нерухомості, можна придбати житло за нижчою ціною.

Розрахунок окупності інвестицій у нерухомість

Період окупності – кількість років, які потрібні для повного повернення інвестиції за рахунок одержуваного доходу. Розрахунок окупності можна зробити, якщо зробити ось що:

  • Визначити дисконтований потік коштів відповідно до періоду виникнення;
  • Здійснити розрахунок накопичених дисконтованих коштів як алгебраїчну суму витрат та дисконтованих доходів. Розрахунок провадиться до отримання першої позитивної величини;
  • Визначити період окупності (Струм), використовуючи таку формулу: Струм = Т 1 + НС / ДДП, (9.4) де: Т 1 – Число років, попередніх років окупності; НС – невідшкодована вартість початку року окупності; ДДП – дисконтований грошовий потік року окупності.

Висновок

Інвестування в нерухомість є досить прибутковою справою, що дозволяє отримати стабільний додатковий дохід. Житло можна не тільки здавати в оренду, а й перепродувати за дуже вигідною ціною. Прибуток може принести як квартира, а й земельну ділянку і комерційний об’єкт, якщо його здати на тривалий час. Головною перевагою нерухомості можна вважати її надійність, тому що на відміну від цінних паперів та бізнесу вона не зможе знецінитися.

Залишити коментар

Ваш email не буде опублікований.